Nadja Mertens (Wooncompagnie) in gesprek met corporatiegids:
Vastgoedsturing gaat verder dan alleen sturen op stenen

Woningcorporatie Wooncompagnie bezit zo’n 14.000 woningen, verdeeld over zestig kernen in Noord Holland. Een verspreid bezit waarbij op de ene locatie de woningmarkt ontspannen is en op een andere plek onder druk staat. Hoe houd je grip op vastgoed en kun je effectief sturen als je tegelijkertijd tientallen verschillende markten bedient? Corporatiegids ging in gesprek met Asset Manager Nadja Mertens.


De missie van Wooncompagnie beschrijft Nadja als ‘de best mogelijke woning realiseren tegen de laagst mogelijke prijs, zodat mensen zelf kunnen kiezen waar en hoe ze willen wonen’. “Vastgoedsturing is een onderdeel om deze missie te realiseren. Daarbij betekent vastgoedsturing voor mij een integrale blik op de prestatie van vastgoed, zowel maatschappelijk, functioneel als financieel.”

Verschillende markten
Eén heldere blik op vastgoed is lastig bij Wooncompagnie. De corporatie is actief in veel verschillende dorpen en steden, en heeft daardoor te maken met veel verschillende woningmarkten. “Sommige staan onder druk waardoor wij ons bezit daar willen uitbreiden, terwijl op andere plekken het zaak is om precies de woning te bouwen waar vraag naar is. Niet teveel, niet te weinig en precies het juiste type waar op die plek behoefte aan is. Het gespreide bezit betekent dat Wooncompagnie met verschillende gemeentes in gesprek is. “Dat vergt meer afstemming en het maken van heldere prestatieafspraken. Niet erg, want het houdt ons ook scherp. Bovendien hebben we daardoor vergelijkingsmateriaal en kunnen we goede ideeën elders hergebruiken. Daarbij hebben wij aandacht voor meer dan alleen de woning. Wij willen hiermee ook een positieve bijdrage leveren aan de toekomst van de desbetreffende stad of kern.”

“Een belangrijk onderdeel om goed te kunnen sturen op vastgoed, noemt Nadja inzicht in de actuele gegevens van het bezit. Wooncompagnie heeft daarom hard gewerkt aan het verbeteren van de datakwaliteit." 

Actueel inzicht
Een belangrijk onderdeel om goed te kunnen sturen op vastgoed, noemt Nadja inzicht in de actuele gegevens van het bezit. “Wooncompagnie heeft daarom hard gewerkt aan het verbeteren van de datakwaliteit. Zo is een kwaliteitsslag gemaakt in de typering, zijn gebruiksoppervlaktes geïnventariseerd en zijn complexen opnieuw ingedeeld zodat het mogelijk is om de financiële prestatie van een object in beeld te brengen. Dit heeft ons een goede basis gegeven voor vastgoedsturing. Daarnaast is het belangrijk om te weten hoeveel het exploiteren van een woning kost. Tot een tijd geleden was het niet op woningniveau inzichtelijk welke kosten er gemaakt werden voor het in stand houden van de woning. Nu kunnen we deze waardevolle informatie meenemen in de strategieafweging.”

Voor actueel inzicht in haar bezit werkt Wooncompagnie nauw samen met haar onderhoudspartners. “Wij zijn momenteel bezig met prestatiegericht onderhoud, en luisteren naar de expertise van de onderhoudspartijen waarmee wij samen-werken. Dit houdt in de praktijk in dat we informatie over onze strategie verschaffen. Binnenkort willen wij deze samenwerking verder digitaliseren zodat de partners direct hun opgedane informatie in ons systeem kunnen zetten.”

Efficiënte vastgoedsturing
Voor haar vastgoedsturing gebruikt de corporatie de vastgoedinformatiemodule (VIM) en het portfolio en assetmanagement model (PAM) van Batavia Groep. “ICT is erg belangrijk voor efficiënte vastgoedsturing,” gaat Nadja verder. “VIM hebben wij al langere tijd in gebruik en onlangs zijn wij gestart met PAM om onze vastgoedsturing verder te verbeteren. Hierin zit zowel portefeuille- als assetmanagementsturing. Op portefeuilleniveau is het mogelijk om verkenningen te maken en op basis daarvan een financieel haalbare strategie te maken, maar ook om snel beeld te krijgen bij veranderingen die op ons afkomen. Op assetmanagementniveau is het mogelijk om de best mogelijke variant voor een complex te bedenken en in beeld te brengen wat de effecten zijn van deze variant op de (deel)portefeuille KPI’s.”

“VIM hebben wij al langere tijd in gebruik en onlangs zijn wij gestart met PAM om onze vastgoedsturing verder te verbeteren. Hierin zit zowel portefeuille- als assetmanagementsturing" 

Strategie
Kijkend naar de vastgoedvisie van Wooncompagnie, blikt Nadja vooral naar de toekomst. “Wij willen bijvoorbeeld een andere aanpak van complexstrategieën realiseren. Tot nu toe was het een vierjaarcyclus. Hoe mooi zou het zijn als wij dit actueler kunnen maken. Daarvoor is een stevige portefeuille-strategie nodig, actueel inzicht in de prestatie van het vastgoed en het liefst ook een visie van de gemeente. Een ander verbeterpunt is het nog beter prognosticeren, zodat we de financieringsbehoefte beter in beeld hebben en hier beter op kunnen inspelen. Dit scheelt kosten en zorgt voor een betere kasstroom.”

Nieuwe inzichten
Op de vraag of ontwikkelingen als big data binnenkort ook een vast onderdeel kunnen innemen in het vastgoedsturingsproces, zegt Nadja: “Met big data kun je kennis opdoen die met een eenzijdige benadering moeilijk op te halen is. Belangrijk blijft wel om daarnaast ook je uitkomsten te toetsen aan de werkelijkheid. Enkele voorbeelden van data die wij zouden kunnen gebruiken, is informatie over de populariteit van woningen en daarmee de toekomstige verhuurbaarheid voorspellen. Maar ook gegevens over de prestatie van het vastgoed – zoals energieverbruik – kunnen leiden tot nieuwe inzichten.”

‘No regret’
De verduurzaming van de vastgoedportefeuille van Wooncompagnie is een grote opgave. Nadja: “Vooral omdat de oplossing niet op iedere plek gelijk is. In sommige kernen wordt bijvoorbeeld een aardgasloos netwerk aangelegd, terwijl dat ergens anders nog niet gebeurt. Bovendien is de markt nog in ontwikkeling. Sommige oplossingen staan nog in de kinderschoenen en andere zijn verder uitgewerkt, en daarbij komen elke dag nieuwe concepten en producten op de markt. Maar afwachten tot het meest optimale product is gezien de opgave niet mogelijk.”

De corporatie richt zich op dit ogenblik op ‘no regret’ maatregelen. “Dit zijn maatregelen bedacht vanuit het gewenste eindresultaat: een CO2-neutrale leefomgevingen. Isolatie is daar een voorbeeld van.” Voor de vervolgopgave vindt Nadja het belangrijk om de markt op een andere manier te bena-deren, zodat de markt de kans krijgt om te innoveren en goede producten te leveren. “Bijvoorbeeld het clusteren van woningen met hetzelfde vraagstuk en deze dan in volume aan de markt uitvragen. Daarnaast denk ik dat het ook goed is om bij de CO2-neutrale opgave ook bezig te zijn met circulaire onder-delen in onze woningen: zorgen dat gebruikte grondstoffen of terug kunnen naar de aarde of her te gebruiken zijn.”

Meer dan stenen alleen
“De wereld van corporaties wordt steeds kleiner gemaakt,” sluit Nadja het gesprek af. “Wij hebben een belangrijke rol in de maatschappij, maar we moeten ervoor zorgen dat we ook door die maatschappij gewaardeerd blijven. Hiervoor moeten we verder kijken en denken dan wet- en regelgeving – de systeemwereld – ons nu voorschrijft. We moeten binnen de kaders werken aan dat wat nodig is: maatwerk, meedenken met de huurder, gebruikmaken van bestaande netwerken en het ondersteunen van bewonersinitiatieven. Vastgoedsturing gaat verder dan metselwerk en stenen alleen.”

Bron: corporatiegids magazine november 2017
Editie: Strategie, Bedrijfsvoering en ICT