Martijn Vermeulen: Het betere is de vijand van het goede

Verstikkende ambities
Na veel gesprekken met corporaties over het gebruik van vastgoeddata voor vastgoedsturing, kom ik tot de conclusie dat hoge ambities nogal verstikkend kunnen zijn. Door steeds de nadruk te leggen op data die er niet is, of uitsluitend op data waarvan de kwaliteit te wensen overlaat, worden nauwelijks resultaten geboekt. Dit versterkt het gevoel dat het verzamelen van vastgoeddata vooral heel ingewikkeld is, waardoor de nadruk nóg meer komt te liggen op problemen en niet op mogelijkheden. Zeker als star wordt vastgehouden aan theoretische modellen over vastgoedanalyse en (complex-)scores, blijkt in de praktijk vaak dat het merendeel van de noodzakelijk geachte gegevens niet of nauwelijks voorhanden is. Alle aandacht gaat dan uit naar initiatieven ter verbetering van de datakwaliteit. Dat is prima, want noodzakelijk, maar het zijn vrijwel altijd langetermijn-projecten en in de tussentijd wordt vastgoeddata die wél beschikbaar is niet benut voor vastgoedsturing. Het betere is dan de vijand van het goede geworden.

Snel concrete resultaten behalen
Ik pleit ervoor om het om te draaien: ga uit van de (vastgoed-)data die er wél is, breng die samen, koppel ze slim en start daarmee te meten en analyseren. Op die manier kunnen snel concrete resultaten worden behaald, in de vorm van feitenschermen en dashboards. KPI’s op basis van beschikbare data kunnen een startpunt zijn voor de vastgoedsturingscyclus door complexen, buurten of wijken onderling met elkaar te vergelijken door ze langs dezelfde meetlat te leggen. Maar beschikbare vastgoeddata is ook het ijkpunt, de nulmeting, op basis waarvan de ontwikkeling van de woningportefeuille in de toekomst meetbaar gemaakt kan worden.

Kwalitatieve gegevens binnen handbereik
Door feiten en kenmerken in onderlinge samenhang te analyseren (in portfoliografieken of ‘afwegingskaders’) of ze met elkaar te combineren (tot samengestelde feiten), ontstaan KPI’s die meer informatie geven dan de som van de delen. Belangrijk hierbij is het besef dat ook kwalitatieve, niet per se in databases opgeslagen, gegevens binnen handbereik zijn. Scores, door medewerkers gegeven aan complexen, buurten of wijken, of de resultaten van een huurdersonderzoek, kunnen expliciet worden gemaakt en als bron dienen voor vastgoedanalyse.

Samen met onze gebruikers laten we zien dat op basis van de beschikbare vastgoeddata, in heel korte tijd een systematiek voor vastgoedanalyse kan worden opgezet, die aan de basis staat van vastgoedsturing en -simulatie.

Stip op de horizon
Ondertussen blijft een wereld waarin alle relevante vastgoeddata beschikbaar en van perfecte kwaliteit is (in onze beleving: de wereld van onze VastgoedCloud) natuurlijk wel de stip op de horizon. Er is nog veel werk te verzetten rondom data governance, datakwaliteit en -beheer, maar dit kan in stappen worden gedaan en hoeft het opzetten van een informatiemodel op basis van beschikbare data niet te vertragen. Na het samenbrengen van intern beschikbare data, is een volgende stap het actief verzamelen van (big) data uit openbare bronnen, of door markt- en vastgoeddata in te kopen. Vastgoeddata waarvoor geen bestaande bron is, tenslotte, kan zelf worden vastgelegd en beheerd in de VastgoedCloud, ook in samenwerking met comakers. Het geheel aan samengebrachte, vastgelegde en gekoppelde data is dé bron voor presentatie en analyse (o.a. met VIP, PAM of BI-tooling).

Dat is het moment waarop ik ook vol overtuiging zal zeggen: “het goede was de vijand van het betere”.