Marktwaarde 2021 flink lager

Jeroen Header

De wijziging in de regelgeving heeft direct effect op het rendement en op de ratio’s, zonder dat het iets te maken heeft met het realiseren van de maatschappelijke doelen.

Jeroen van Vliet Algemeen Directeur

Marktwaarde in 2021 flink lager

14-12-2020

Onlangs hebben wij de laatste tests afgerond voor aanlevering van de doorrekening van de marktwaarde en beleidswaarde in het kader van de certificering voor het handboek marktwaarde 2020. In het nieuwe handboek zijn een aantal wijzigingen aan de orde. Een substantiële aanpassing komt voort uit de nieuwe overdrachtsbelasting voor woningen niet bestemd voor eigen bewoning. Deze gaat per 1 januari 2021 naar 8%. In het handboek is dit vertaald in overdrachtskosten van 9% (was 3%). Deze aanzienlijk hogere overdrachtskosten spelen bij de waardering 31-12-2020 een rol in de eindwaarde. Hier moet ook voor de waardering per 31-12-2020 al met de nieuwe overdrachtskosten worden gerekend. Bij de overdrachtskosten op 31-12-2020 wordt nog wel gerekend met de lagere overdrachtskosten.

PORTFOLIO- EN ASSETMANAGEMENT MODEL
In onze applicatie PAM maken wij ook toekomstige waardeberekeningen op basis van DCF (discounted cash flow) tot aan 2050. Tot nu toe zagen we bij deze voortschrijdende berekening de marktwaarde gelijkmatig stijgen. Bij de introductie van het handboek 2020 zien we een flinke dip in de stand ultimo 2021 ontstaan. Dit wordt veroorzaakt daar de hogere overdrachtskosten die vanaf 1 januari 2021 gelden en dus in de waarde 31-12-2021 volledig meetellen. 

Blogjeroen

Voor corporaties die in hun vastgoedsturing begin 2021 willen gaan werken met de nieuwe handboek waardering, is de vraag hoe om te gaan met de waarde-mutatie in de marktwaarde van bijvoorbeeld een toekomstig nieuwbouw project. De wijziging in de regelgeving heeft direct effect op het rendement en op de ratio’s, zonder dat het iets te maken heeft met het realiseren van de maatschappelijke doelen van de corporatie. Voor alle corporaties gaat dit effect spelen bij de aangifte dPi 2021, tenzij er tussentijds iets in de regelgeving verandert.

Opnieuw is dit een voorbeeld van de beperkingen van de marktwaarde voor vastgoedsturing, omdat je er als corporatie nauwelijks op kunt sturen terwijl de marktwaarde sterk wordt gestuurd door invloeden van buitenaf.