Rein Bakker: Blijven nadenken!

Blijven nadenken! Analyseren, simuleren, doorrekenen en normeren. Allemaal belangrijke zaken als het gaat om vastgoedsturing. Toch is dit slechts het begin. Om vastgoedsturing echt te laten ‘werken’ is het noodzakelijk om ‘verbinding te maken’. Bovendien is gezond boerenverstand in de praktijk onontbeerlijk. 

Vastgoedsturing– analyse en kengetallen Het werken met kengetallen, (wensportefeuille)meetpunten en rendementen is doorgaans bekend terrein voor vastgoedprofessionals die actief zijn met vastgoedsturing. En -eerlijk is eerlijk- bij voldoende datakwaliteit is het opbouwen van een goed gekozen set met indicatoren, meetpunten en kengetallen geen ‘rocketscience’. Begrippen als (in)direct rendement, bruto/nettoverhouding en IRR zijn gemeengoed. En zo niet dan bestaan er diverse cursussen waarin de ins en outs van deze begrippen uit de doeken worden gedaan. Bovendien zijn er diverse softwaretools beschikbaar die met een druk op de knop de noodzakelijke berekeningen maken. Hierdoor is het niet nodig om alle berekeningen tot op detailniveau te doorgronden voordat men met deze begrippen aan de slag kan.  

Computer berekende ideaal complex voor aanpak Helaas lijkt de wens om te kunnen rekenen in sommige gevallen door te schieten. Zo nu en dan word ik geconfronteerd met de vraag: ‘Kan jullie model mij ook het meest ideale complex voor deze aanpak (bijvoorbeeld een ‘Nul op de meter-renovatie’) voorschotelen?’. De vragensteller verwacht dan dat onze rekenmodellen bij een gegeven set parameters ‘automatisch’ de voorkeurscomplexen selecteert voor een eventueel uit te voeren aanpak. Bij voorkeur worden deze dan ook nog voorzien van een rangorde waarbij het meest voor de hand liggende complex met de hoogste score natuurlijk bovenaan het lijstje staat. 

Boerenverstand 
Bovenstaande wens om ‘de computer’ het ideale complex te laten bepalen is niet mijn definitie van ‘professionele vastgoedsturing’. Zonder nu de rekenmeesters achter ons PAM-model te kort te doen, kennen alle berekeningen ook hun beperkingen. Ze helpen uiteraard om portefeuilles en complexen te onderzoeken, te analyseren en keuzes te onderbouwen, maar ook niet meer dan dat. Het is zaak om steeds te blijven nadenken, niet alles laat zich immers uitdrukken in kengetallen en ratio’s. Wat te denken van bijvoorbeeld een complex dat in bouwtechnische zin voor de hand ligt voor een ‘nul op de meter aanpak’ maar waar de bewoners hebben laten weten hier absoluut geen zin in te hebben. In dat geval is het zaak om het boerenverstand aan te spreken en te kiezen voor een complex dat bouwtechnisch gezien net iets minder logisch is, maar waar de bewoners al meerdere malen hebben gevraagd om energiebesparing en verduurzaming.