Mitros en Portaal: samen tot de best mogelijke vorm van vastgoedsturing komen

Maximaal volkshuisvestelijk presteren
Toon onderstreept het belang van de samenwerking. “De introductie van asset management moet eraan bijdragen dat we met ons vermogen maximaal volkshuisvestelijk kunnen presteren. We willen inzicht geven in de volkshuisvestelijke inzet die we plegen, bijvoorbeeld via het driekamermodel, en de keuzes die we vanuit het asset management maken. Dit maakt het inzichtelijk welke waarde en kasstromen we inzetten op betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit.”

Scenario’s
De vastgoedsturingstool PAM moet het mogelijk maken om effecten van beleid op het gebied van betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit en duurzaamheid snel inzichtelijk te krijgen om het gesprek met de stakeholders aan te gaan. “We hebben vaak te maken met een stapeling van wensen,” zegt Sander. “We willen op de goede manier, op basis van de scenario’s op (deel-)portefeuilleniveau, het gesprek aangaan met deze stakeholders om daarin samen de juiste balans te vinden.”

Duurzaamheidstransitie
De totale duurzaamheidstransitie gaat bij Portaal en Mitros veel geld kosten, rekenen de heren voor. “Ondanks dat beide corporaties financieel gezond zijn, komen we tekort voor de benodigde investeringen om de portefeuille zoveel mogelijk te verduurzamen,” zegt Toon. “Daarnaast staat in het woonakkoord een enorme ambitie om de woningvoorraad te vergroten. Dat is zeker in een woningmarkt zoals Utrecht, met extreme wachtlijsten, geen overbodige luxe.” Sander knikt instemmend en vult aan: “Zet je dit af tegen de belastingen en heffingen die nu al oplopen tot drie van de twaalf maandhuren dan komt dat niet uit. Zeker wanneer de verhuurdersheffing verder oploopt de komende jaren en de renteaftrekbeperking (ATAD) doorgang zal vinden. De maatregelen lijken daarmee in tegenstelling te zijn aan de wensen van dit kabinet op het gebied van verduurzaming en extra woningbouw.”

Sander vervolgt: “De ambities van woningcorporaties zoals Mitros en Portaal moeten dus meer in lijn komen met deze maatregelen. Wel denken we dat er ook op basis van onze robuuste kasstromen meer mogelijk is. Voor veel corporaties beperkt de norm voor de loan to value-bedrijfswaarde de investeringen. Met de komst van een nieuwe waarde begrip, de beleidswaarde, zou meer fundamenteel gekeken moeten worden naar het doel, de onderpandswaarde, en de bijbehorende norm. Schuift de norm op dan kan de sector ook meer investeringen aan.”

Organisatorische inbedding
Naast het stroomlijnen van de vastgoedprocessen leren Mitros en Portaal ook van elkaar hoe je vastgoedsturing inbedt in de organisatie. “Portaal en Mitros kennen beide een portefeuillestrategie die is vertaald naar de portfolioplannen per Portaal-regio of Mitros-woongebied,” licht Toon toe. “Vanuit deze portefeuillestrategie worden concrete pannen gemaakt die gelinkt zijn aan de prestatieafspraken. Voor alle complexen zijn er complexbeheerplannen waarin de strategie voor het complex wordt vastgelegd. Deze plannen bespreken de asset managers regelmatig met collega’s die verantwoordelijk zijn voor de panden en het contact met de huurders. Tijdens deze overleggen levert de operatie input en suggesties voor verbetering van de complexexploitatie aan de asset managers. Met PAM en vastgoedportaal VIM van Batavia Groep kunnen we mooi de verbinding in de organisatie leggen,” licht Sander toe. “Op deze wijze kunnen alle betrokkenen meedenken en is asset management iets van de gehele organisatie.”