Blog Jeroen van Vliet

Jeroen Header

Locatie, locatie, locatie. Regel betaalbaar wonen via het bestemmingsplan!

Jeroen van Vliet Algemeen Directeur

Regel betaalbaar wonen via het bestemmingsplan

16-02-2022

Op het moment van schrijven van dit blog, is het nieuwe kabinet aangetreden, met opnieuw een minister van Wonen en Ruimtelijke Ordening (VRO). Ook gaat de verhuurderheffing nu toch eindelijk sneuvelen, zo lijkt het. Goed nieuws voor de volkshuisvesting. Er vindt een herwaardering van de rol van woningcorporaties plaats en het idee dat de markt alle problemen op de woningmarkt gaat oplossen, lijkt ook te worden losgelaten. 

De woningmarkt verkeert in een crisis, waarbij er sprake is van tekorten, een mismatch tussen vraag en aanbod (vergrijzing) en een ongelijke behandeling van huur en koop. Er zal meer regie van de overheid moeten komen. Maar het tegenovergestelde gebeurde: de rol van de overheid werd de afgelopen jaren juist beperkter. Commerciële partijen hebben over het algemeen de grondposities in handen en de bouw van woningen in het betaalbare segment wordt overgelaten aan corporaties en ontwikkelaars. Die laatste groep heeft over het algemeen een heel andere visie op het realiseren van betaalbare woningen (klein en met als doel om op termijn uit te ponden). Hoe kun je als overheid hier dan toch in sturen, zonder bakken met geld uit te geven?  

Volgens mij is het vrij simpel en loopt de sturing via de locatie. De kerngedachte achter de Nederlandse volkshuisvesting is altijd geweest dat betaalbaar wonen in principe op alle locaties mogelijk moet zijn. Dus een zekere mate van menging van betaalbaar, middelduur en duur. De keuze waar betaalbare woningen moeten komen en / of blijven is een politieke keuze, die vraagt om een keuze vanuit de overheid. Mijn voorstel is dan ook om het betaalbaar wonen vast te leggen in het bestemmingsplan. Nu is er slechts een algemene bestemming wonen. Die zou verbijzonderd moeten worden. Betaalbaar zou hier zowel huur als koop kunnen betekenen. We zijn in Nederland in staat om voor veel verschillende bestemmingen gedetailleerde eisen te stellen (denk aan bedrijven, natuur en agrarisch gebruik). Dan moet het mogelijk zijn om via de ruimtelijke ordening grond te “oormerken” voor huisvesting in het betaalbare segment.

Jeroen Vierkant

Hoe kun je als overheid hier dan toch in sturen, zonder bakken met geld uit te geven?

Jeroen van Vliet Algemeen Directeur
BG Vierkant

WAT ZIJN DE EFFECTEN ALS WE DIT ZOUDEN TOEPASSEN?
Als eerste is deze grond veel minder waard dan grond die voor wonen in duurdere segmenten is bestemd. Hierdoor is de grond beter bereikbaar voor corporaties en is het minder interessant voor speculanten om woningen op deze locatie op te kopen. De wijziging in bestemming zal ook leiden tot een lagere leegwaarde en WOZ-waarde. De Marktwaarde van de corporatie-woningen zal dus dalen, net als de zakelijke lasten. Omdat de Beleidswaarde geen grond component kent (hooguit via de disconteringsvoet), zal het effect hierop gering zijn en komt de financiering verder niet in gevaar.   

De kosten voor invoering zijn relatief beperkt, als het wordt toegepast bij omzetting van het bestemmingsplan naar een woonbestemming bij nieuwe bouwlocaties, omdat de overheid geen grond hoeft aan te kopen. En bestemmingsplannen moeten periodiek worden gewijzigd, dus in de loop van de tijd kan dit geleidelijk voor bestaande betaalbare woningen van woningcorporaties worden ingevoerd. 

Er zijn vast talrijke praktische problemen op te lossen, maar in mijn ogen zou de route via de ruimtelijke ordening de meest logische zijn om de overheid meer sturing te geven in het beter beschermen van onze betaalbare woningen.