Met de invoering van de nieuwe Woningwet werd ook een nieuw waardebegrip voor het corporatievastgoed geïntroduceerd: de Marktwaarde in Verhuurde Staat (MVS). Deze geeft corporaties en hun stakeholders de mogelijkheid om het rendement op het vastgoed te vergelijken met commerciële verhuurders. Sinds verslagjaar 2016 is de MVS de verplichte waarderingsgrondslag in de jaarrekening maar in de praktijk blijkt de discussie over het praktische nut van de MVS nog allerminst verstomd.

Marktwaarde in Verhuurde Staat Bij de marktwaarde wordt de waarde van het vastgoed bepaald op grond van verwachte of veronderstelde opbrengsten die de woning kan genereren uit verhuur, verkoop of een combinatie van beide. Voor de waardering is een marktconforme exploitatie van het vastgoed het uitgangspunt. Daarbij moet er rekening worden gehouden met de contractuele verplichtingen ten opzichte van de zittende huurder. Dit betekent ook dat er bij deze waardering geen rekening wordt gehouden met het specifieke karakter van de woningcorporatie als sociale verhuurder. Zo moet de MVS-berekening bijvoorbeeld worden gebaseerd op verkoop of verhuur tegen de hoogst mogelijke prijs indien het bestaande huurcontract wordt opgezegd.

Feit of fictieDe MVS-berekening levert een fictieve waarde op. Zo wordt er voor de waarderingsberekening weliswaar uitgegaan van marktprijzen bij mutatie, maar het staat de corporatie vrij om de leeggekomen woning te verhuren of te verkopen. Bij nieuwe verhuur (wat vrijwel altijd het geval is bij mutatie) kan de corporatie bovendien een lagere prijs dan de markthuur in rekening te brengen bij de nieuwe huurder. Gegeven de doelstelling van de corporatie – sociale verhuurder – is dit in 99 van de 100 gevallen ook de praktijk.

 corporatieprofessionals beweren dat de MVS nutteloos is. Maar het zorgt onbedoeld voor kwaliteitsverbetering vastgoeddata. En daarmee beschikt corporatie over een verbeterd fundament voor vastgoedsturing. 

De waarde van de fictieDiverse corporatieprofessionals beweren daarom dat de MVS nutteloos is, het is immers een fictief waardebegrip. Toch is dat naar mijn mening te kort door de bocht. Door de MVS te vergelijken met de investerings- en exploitatiekasstromen uit de praktijk - de ‘echte woningexploitatie’ – kan de corporatie helder maken waar zij het verschil maakt. De kasstromen uit de ‘echte woningexploitatie’ leiden immers tot een andere, lees lagere waarde. Door deze vervolgens te vergelijken met de Marktwaarde in Verhuurde Staat kan de corporatie haar ‘zachte’ maatschappelijke prestatie (de lagere huurprijs) uitdrukken in ‘harde’ euro’s. Zo levert de MVS een belangrijke bijdrage aan transparantie van corporaties. Bovendien blijkt de verplichting om het corporatiebezit te waarderen op marktwaarde nuttige bijvangst op te leveren in de vorm van kwaliteitsverbetering van de vastgoeddata. Daarmee beschikt de corporatie over een verbeterd fundament voor vastgoedsturing.