De waardering van een corporatiewoning: waardevol of waardeloos?

Na de introductie van de nieuwe waardering van woningen voor het jaarverslag volgens de marktwaarde in verhuurde staat (MvS), is de balanspositie van veel corporaties flink verbeterd. En met de verdere stijging van de koopprijzen en een lagere disconteringsvoet zet deze stijging ook door in de balansen van de woningcorporaties. De marktwaarde vertegenwoordigt de waarde die een commerciële exploitant voor het vastgoed over zou hebben. Fictief vermogen natuurlijk, waar de volkshuisvesting en de huurders verder niets aan hebben. En in de toetsing op de financiële ratio’s van de corporaties wordt uitgegaan van de beleidswaarde. Een hoop gedoe die marktwaarde, en waarvoor eigenlijk?

Vrij snel na de invoering van de marktwaarde is een variant van de marktwaarde geïntroduceerd: de beleidswaarde. Hierin wordt gerekend met de streefhuur, het onderhoud en de beheerlasten van de corporatie zelf. Echter, er wordt wel gerekend met de discontering vanuit de marktwaarde. Dit betekent dat een woning in een krimpgebied aan de rand van Nederland met exact met dezelfde huur en streefhuur en dezelfde onderhoudsnorm, veel minder beleidswaarde heeft dan dezelfde woning in de randstad. Terwijl in de sociale huursector het marktrisico toch veel kleiner is (uitzonderingen daargelaten).

De beleidswaarde verschilt verder fundamenteel van de marktwaarde, omdat het aspect locatie en grond alleen wordt meegewogen als risico (in de discontering). In feite is het een weergave van het saldo van de huuropbrengst en de exploitatielasten (een soort bruto-netto verhouding). Dat een woning (vrijwel altijd) op grond van de corporatie staat en dat deze grond waarde vertegenwoordigt, wordt dus niet tot uitdrukking gebracht.

De beleidswaarde speelt een belangrijke rol in de ratio’s van het WSW en de toezichthouder (LTV en Solvabiliteit). Specifiek voor de beleidswaarde is gesteld dat hierbij de toekomstige waarde zich 1% onder de inflatie moet ontwikkelen. Waarbij dus enerzijds voor de regels van de marktwaarde sprake is van het WK precisie-poepen (Simpelpe 2), met regels tot 3 decimalen achter de komma, wordt er bij de toekomstige beleidswaarde, die er werkelijk toe doet voor de toekomstige financiële positie van een woningcorporatie, gewerkt met een onterecht marktrisico (beperking 1), zonder de grondwaarde (beperking 2) en waarbij de toekomstige waarde op onduidelijke gronden wordt “gedrukt” (beperking 3). Het is, zeker met de huidige lage rente, niet vreemd dat de beperking in de financiële mogelijkheden van corporaties vooral ligt in de loan to value (LTV) ratio.

Terecht komen woningcorporaties in het nieuws met protesten tegen de verhuurdersheffing. Mij verbaast het wel dat ik vrijwel nooit een tegengeluid hoor tegen deze systeemkeuzen binnen de sector zelf (zoals de merkwaardige toepassing van de beleidswaarde in de ratio’s).